廊坊某老年服务中心消防改造利用工程

一、工程概况
    （一）改造背景
    我国老年人口规模庞大，自2000年迈入老龄化社会之后，人口老龄化程度持续加深。党中央、国务院高度重视养老服务，党的十八大以来，出台了加快发展养老服务业、全面放开养老服务市场等政策措施。截止2021年中国60岁及以上人口26736万人，占全国人口的18.9%。目前，我国养老服务市场依然存在活力尚未充分激发，发展不平衡不充分、有效供给不足、服务质量不高等问题，人民群众养老服务需求尚未有效满足。
    烟台作为我国近代工业和制造业最早发展起来的城市之一，随着城市的发展，大量旧厂房散落在城市中，老旧工厂作为低效闲置资产的代表，占到了烟台七区待更新面积的43.12%。烟台市紧抓既有建筑改造利用契机，充分利用工业存量房屋开办养老服务场所，利用园区工业厂房的空间优势，优化消防设计审查验收路径，走出一条独具特色的养老服务之路。
    （二）改造概况
    某老年服务中心占地约26亩，总建筑面积2.2万㎡，总投资约2180万元（项目分为一、二期。目前一期、二期均已投入使用），设计房间180个，含单人间、双人间和多人间，共计床位300张。该老年服务中心改造工程主要包含两部分：一是原厂房区丙类服装加工车间，该建筑为地上四层，局部五层；二是办公区，主要包括2#、3#宿舍，4#食堂。其中，2#、4#加建一层，3#加建两层。服务中心整体改造后鸟瞰图如图3-1所示。

二、改造的重点难点及应对措施
    （一）改造的重点难点
    本项目与民用建筑相比，存在主体结构荷载大、建筑空间高大灵活、体量大等特点，在改造利用中，受历史客观因素及现状条件制约，现行消防技术标准难以执行，尤其是使用功能变化时，缺乏具体的政策指引和技术标准支持（图3-2），改造利用过程中存在如下问题：

    1.建筑产权、土地性质不变，使用功能变化，消防设计审验审批难
    该厂区土地性质为工业用地，建筑产权不变更，但建筑使用性质由原工业厂房、工业厂房宿舍等改变为老年人照料设施，该项目在办理建设工程消防设计审查验收手续前需取得有关变更前置手续。
    2.加建导致建筑主体承重结构变动，结构荷载增大
    根据改造需求，该项目将原厂区办公区的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂进行了增加建筑层数的改造，其中，2#宿舍、4#食堂加建一层，3#宿舍加建两层，导致建筑主体承重结构出现变动，建筑结构荷载增大。
    3.使用功能变化导致安全疏散难满足现行规范要求
    建筑由工业建筑改造为老年人照料设施后，建筑疏散和防火的技术指标均有所提高。
    增加建筑高度造成原建筑的耐火等级、楼层设置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散等要求改变，建筑防火性能有待加强。
    4.消防设施配置不足
    原建筑消防设施设置较少，根据现状增设消防设施困难。
    （二）应对措施
    1.审验审批难的应对措施
    烟台市优化消防设计审查验收审批流程，出台了《关于规范既有建筑改造工程办理建设消防手续有关事项的通知》为该项目提供政策支持。本工程将工业厂房、仓储用房等改造为老年人照料设施，属于既有建筑改变使用功能的情况，需要由所在辖区自然资源规划主管部门出具变更证明文件后，办理建设和消防手续。
    2.建筑主体承重结构变动，结构荷载增大的应对措施
    改造单位委托具有相应资质的机构进行检测和鉴定，保障建筑改造不会产生结构安全隐患。
    3.安全疏散的应对措施
    结合建筑现状，增设安全出口和疏散出口，增加排烟窗与消防救援窗，厂房区、办公区增加疏散连廊（图3-3、图3-4）。

    4.消防设施配置不足的应对措施
    分别从厂区两侧各引入一条市政给水管，在室外形成环状管网。室内消火栓系统、自动喷水灭火系统分别由消防水泵房的加压泵加压供水，每个系统设两台加压泵，一用一备。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保护半径不超过150m，消火栓布置间距不超过120m。屋顶水箱间设18m³消防水箱一座及稳压设备和附属设施，满足室内外消火栓系统的水压要求，出水管接消火栓环网。增加自动喷水灭火系统、应急照明系统、消火栓系统、火灾自动报警系统等消防设施，并设置微型消防站（图3-5）。

三、改造亮点
    为保障该项目消防改造顺利实施，确保消防安全、质量符合标准规范要求，项目改造主要从以下方向进行了突破：
    （一）开展结构安全评定，保障建筑结构安全
    该工程因加建导致主体承重结构变动，结构荷载增大，开展改造前，委托具有相应资质的设计单位进行结构安全评定，并委托具有相应资质的单位实施。
    （二）保障人员安全疏散，提升建筑防火能力
    由于场地限制，改造工程与相邻既有建筑之间的消防车道、救援场地很难满足规范要求，通过连廊将几栋建筑合理连接，满足消防要求。
    根据改造后使用功能，结合建筑现状，增设安全出口和疏散门，增加排烟窗与消防救援窗，完善建筑消防设施，沿可通行消防车的街道设置市政消火栓。建筑周围设置室外消火栓。室内增加防烟排烟设施、室内消火栓、自动喷淋、火灾自动报警、应急照明系统等消防设施。
    （三）制定既有建筑改造消防可行性政策措施
    1.做好消防审批服务，提高审批效能。对依法申报消防设计审查、消防验收的老年福利服务中心，靠前主动提供消防技术咨询服务，依法尽快办理。
    2.结合养老服务行业消防安全标准化管理，注重分类引导。明确建筑耐火等级、楼层设置和平面布置、防火分隔措施、安全疏散和避难设计、建筑消防设施、消防管理机构和人员、微型消防站建设等配置要求。
四、改造成效
    该项目充分利用存量的旧厂房，通过改造提升利用，使旧厂房重焕新生，形成多感觉、全方位、立体化，凸显人文关怀与城市质感的地标式养老服务场所。
    （一）盘活闲置存量资产，有效缓解城区用地供需矛盾
该项目整体盘活7栋单体楼房，建筑面积约12000㎡。将一座破旧不堪的废弃厂房改造为舒适宜居的养老服务中心，盘活了闲置旧厂房，缓解了城区用地的供需矛盾，为消防改造利用闲置资产与养老产业链条深度整合发展积累了宝贵的经验。
    （二）诠新养老赋能，提升居民幸福感
    该项目改造后成为为老人量身打造的宜老居住场所，满足入住老人的多元需求，内部设施齐全，配套建有餐厅、多功能厅、活动室、娱乐室、康复保健中心、诊所、超市等功能空间，开拓了17亩的专属菜园和鱼塘，养殖鱼苗、鸡鸭鹅，种植各类蔬菜，打造绿色生态种植园。解决了300余位老人的品质养老问题，凸显了城市的温度和担当（图3-6、图3-7）。